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敝社台灣分公司：東京都心不動産 總經理黄逸群 ，受 ” NOW生活攻略＂節目訪談！！

於2024年11月22日（五）播出。

 

節目標題：現在是日本買房的好時機？

節目内容：台湾現在房地資産是價格高不可攀，屢創新高。因此海外投資房地産看起來熱潮再現了，再加上最近日元貶値，貶到了十幾年來的新低。佷多人又在問了“到底現在是日本買房的好時機？日本買房，怎麼買也是大學問，要注意什麼呢？”

 

■主持人問道；

“聽説，有些名人是在東京買房花了台幣大概1500萬，但他説日幣匯差，大概慘賠150萬，另外在北海道買房最後也是賠售了。日本買房真的虧了碼？”

□日本國際交流協會會長 李奇嶽先生説；

“好的老師帯你住套房，不好老師帯你住牢房。日本佷容易賺了房租，賠了匯率。（中略）我第一次去日本買房産是2009年，當時的匯率是1（美元）：85（日圓）。現在1（美元）：150（日圓），所以説這様子不是血虧碼？但是要懂得使用貸款工具，就可以規避匯率風險，借日幣還日幣。日本的房地産不會像東南亞、大陸會爆衝，日本是穩健，而會長期持有的。日本適合投資。如在果那邊設一個公司，用公司去投資不動産，投資的収益就是你的經營時機。你可以取得投資簽、工作簽。”

 

■主持人問道；

到底哪個地方適合買不動産？

□東京都心不動産股份有限公司 總經理 黄逸群説；

“日本的國土面積大概是台湾的10倍，但不是毎個地方都適合買不動産。它不像台湾前幾年這樣隨便買隨便賺。還是推薦以東京核心區為首選！東京不管是開發建設，人口流動都還是往它的核心區域去。我們外國人的角度來看的話，還是以這種核心的五區這様的地段。可以有穩定的3％多的投資報酬率的収益。”

 

■主持人問道；

“2024年底的時點，雖然日幣低，我不知道它會不會繼續往下一低？還有一低低？那房價的走向你預估會怎麼走？”

□黄説；

“因為我覺得東京来講，日本政府透過不斷的開發跟建而且它是在核心的地段，它不會做無謂的那種叫做重劃區，不會一直往外改。日本的捷運共構都是蓋商用和物件、商場。就是創造更多的就業機會，人口自然會進來。日本人口由地方城市往大都會移動已是不可逆的趨勢。這幾年是因為匯率雖然比較低，但是它的開發建設還是持續在成長，那其實這段時間客人應該都已經有賺到資本利得。”

■主持人問道；

“除了東京以外，大阪、北海道、最近佷紅的可能是熊本是適合投資？”

□李先生説；

“看別的地方，你到北海道會被嚇死，動不動8％、10％。但是有一個知名的主持人，她在北海道投資完之後，決定要退場，因為第一個維護成本高、招租不易。没有這麼多流動人口，没有這麼多的租屋需求，可能一空，一空了就空佷久。空時也要繳佷多的維護費。因為人不在當地，要付物業管理費用+税金+雑七雑八的費用…。如果購買的房子是木造就35年後那個房子建物没價値。大阪我個人推薦，他算是日本的第二大經濟城，難波、心斎橋附近千年不敢。不是什麼地方都可以。我們來看熊本，熊本的地價兩年漲6倍、”

 

■主持人問道；

“日本超便宜住宅可以買？”

□黄先生説；

“非常不行！買了之後才是問題是所在。第一，日本的都會區人口集中，郊區工作機會少造成人口外移找不到租客。第二，房屋老舊尤其維修人工費高，萬一遇到內裝損壞。一、二個月的租金就没了”

 

■主持人問道；

“折舊？日本老屋不値錢？”

□黄先生説；

“其實台湾的房子也會折舊，但是台湾會通膨，屋殼折舊但是地價一直上漲。日本RC的建物折舊攤提率是47年，木造22年，雖然房屋建築在折舊，可是因為目前日本他也在走通膨，地價也在漲，熊本兩年漲30％的地價，房屋折舊有這麼快碼？所以整體的房價還是會上揚。”

 

【総括】

地段非常的重要，李先生也説不能夠只看價格，因為買了之後没有人租，没有人接手，這些都是大問題。如果買了老房子更煩了，有這麼多的費用，還有修繕費用。假如您真的起心動念有想往這方面研究，佷多功課要做，而且要找到一個相信的業主，投資您瞭解的商品。